民泊撤退費用はいくら？原状回復で損しない3つの出口戦略

この記事でわかること
– 民泊をやめるときの撤退費用の目安
– 原状回復でオーナーと運営者のどこまでが負担範囲か
– 撤退コストを抑えるための3つの出口戦略

民泊事業は「始め方」に比べて、「やめ方」や撤退コストの情報が少ないのが実情です。原状回復工事や残置物撤去、違約金、廃業手続きなど、撤退時にはまとまった支出が出るケースもあります。本記事では、民泊撤退時の費用の全体像をまず押さえます。次に、原状回復の相場と負担範囲を整理します。さらに、廃業ではなく売却・事業譲渡を選ぶことでコストを抑える方法まで、実務目線で解説していきます。将来の出口戦略を見据えた民泊運営の判断材料として活用してもらえるはずです。

民泊撤退時にかかる費用の全体像｜廃業前に把握すべきコスト構造

この記事でわかること
– 民泊撤退費用の大まかな目安（1R〜2LDK別）
– 原状回復でどこまでオーナー負担・借主負担になるか
– 赤字を最小限にするための撤退時の出口戦略の考え方

民泊から撤退するときは、まず「トータルでいくらかかるのか」という全体像を知ることが大切です。あわせて、その内訳も確認しておきたいところです。

民泊専門の撤退支援サイト「StayExit」が公開しているシミュレーションによると、都心部の一般的な民泊物件で撤退に必要な総額は次のレンジが多いとされています。

• 1R：30〜70万円
• 1LDK：50〜95万円
• 2LDK：70〜130万円

もちろん、立地やグレード、契約条件で前後します。ただ、「ワンルームでも30万円程度は想定しておくべき水準」「ファミリータイプは100万円を超えることもある」という感覚は、廃業を検討する前に共有しておきたいラインです。

以下では、この総額がどのような費用の積み上げで構成されるのかを見ていきます。賃貸型と所有型でどこが変わるのかも、あわせて確認してください。

撤退費用の主な内訳（原状回復・残置撤去・廃業届・違約金）

民泊撤退費用は、大きく次の4つに分けると把握しやすくなります。

1. 原状回復費用
2. 残置物（家具・家電・備品）の撤去・処分費用
3. 行政手続き（廃業届・許可返上）にかかる費用
4. 契約上の違約金・解約金

1. 原状回復費用

賃貸物件の退去時に発生する原状回復については、民法と国土交通省ガイドラインで基本ルールが決まっています。

• 改正民法621条は「借主は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷を原状に復する義務を負う」と定めています。一方で、通常損耗や経年変化は借主負担ではないと明記されています[1]。
• 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています[2]。

民泊では一般居住より使用頻度が高い傾向があります。短期ゲストによる「通常の使用を超える損耗」も起こりやすい状況です。そのため、前述のガイドライン上は貸主負担となり得るグレーゾーンでも、実務上は借主負担として請求される例が少なくありません。

壁紙や床の張り替え、設備の補修、造作の撤去などを含めると、ワンルームでも10〜40万円程度です。2LDK以上では30〜80万円に達することもあります。

StayExit のシミュレーションでも、総額30〜130万円のうち「原状回復」がもっとも大きなウェイトを占めるとされています[3]。撤退コストの中心となる項目です。これが撤退コストの核心。

2. 残置物の撤去・処分費用

民泊仕様に整えた家具・家電・リネン・装飾品などの残置物をどう処理するかは、コストに直結します。まとめて買取や転売ができれば負担は抑えられますが、多くの場合は次のような費用が発生します。

• 家具・家電の回収・処分費用
• 不用品回収業者の作業費
• 分別や搬出の追加人件費

StayExit の試算では、1Rで5〜15万円、2LDKでは10〜30万円程度を見込むケースが多いとされています[3]。大きなベッドや大型家電、造作棚などを多用している物件ほど、この部分が膨らみやすいイメージです。

3. 廃業届・許可返上などの行政手続き

住宅宿泊事業（いわゆる「民泊新法」）や旅館業許可で運営している場合、事業廃止の届出や許可の返上が必要です。これ自体は行政への「届け出」であり、手数料はかからないことがほとんどです。

専門家へ依頼するケースでは次のような費用が想定されます。

• 行政書士への届出代行報酬：数万円〜十数万円
• 図面修正・追加書類作成費用

許可取得時と同じ事務所に一括で依頼している場合、撤退時の書類対応もパッケージに含まれることがあります。契約内容をあらかじめ確認しておきたいところです。

4. 契約上の違約金・解約金

賃貸型民泊では、オーナーやマスターリース会社との賃貸借契約にもとづく「違約金」が見落とされがちです。途中解約時に、次のような条項が入っていることが多くなります。

• 残存期間分の賃料の一部（例：1〜3か月分）
• 礼金・フリーレントの返還
• 特約にもとづく解約違約金

インターネット回線・家具リース・清掃会社との長期契約でも、解除料や残存期間分の支払いが発生する可能性があります。StayExit の事例では、ワンルームでも5〜20万円程度、ファミリータイプでは10〜30万円程度の違約金が加算されるケースが紹介されています[3]。総額を押し上げる要因です。

賃貸型（転貸）と所有型で費用構造はどう違うか

同じ「民泊撤退」でも、賃貸型（サブリース・転貸）と所有型（自己所有物件）では、負担する費用の中身が変わります。

賃貸型（転貸型）の特徴

賃貸型は、先ほどの4カテゴリのうち次の3つが特に重くなりがちです。

• 原状回復費用
• 残置物撤去費用
• 違約金・解約金

借主として原状回復義務を負う立場です。加えて、契約期間中に撤退すると違約金も発生しやすい構造といえます。

一方で、所有権は持っていません。建物自体の価値毀損や売却損といったリスクは負わない形です。撤退コストは「一回払い」で完結しやすく、損失額を読みやすいことはメリットになります。

ただ、毎月の固定費や中途解約の条件次第では、廃業時のキャッシュアウト額を事前に読みづらくなることもあります。判断の分かれ目はここ。

所有型の特徴

自己所有物件で民泊を運営している場合は、次のような違いがあります。

• 原状回復の範囲が「次の用途」によって変わる
• 普通賃貸に回すなら、賃貸市場で通用する水準までのリフォーム
• 売却するなら、買い手のニーズに合わせたリノベーション
• オーナー＝事業者なので、賃貸借契約上の違約金は発生しない

民泊仕様の内装をそのまま「個性」として評価する買い手がつくケースもあります。この場合は、撤退費用を抑えつつ売却益でカバーできる可能性があります。逆に、民泊仕様が敬遠されるエリアでは、撤去や一般居住向けリフォームにまとまったコストが必要になるはずです。

実際の声として、次のような例もあります。

田中さん（40代・東京・2LDKを自己所有で民泊運営）の場合
「コロナ禍で稼働が落ち込み、撤退を決めました。最初は『全部スケルトンに戻さないと売れない』と思い込んでいましたが、不動産会社から『民泊仕様をそのまま活かしたい投資家がいる』と聞きました。結果的に、最低限の修繕だけで売却でき、想定していたリフォーム費用の半分以下で済みました」

このように、前述のガイドラインに沿って法的な整理をしつつも、実際には「次の買い手や用途」をどう設計するかで負担額が大きく変わります。出口戦略しだいというわけです。

StayExit のシミュレーションでは、所有型の撤退費用も 1R：30〜70万円、1LDK：50〜95万円、2LDK：70〜130万円というレンジに収まる事例が多いとされています[3]。ただし、これは「民泊設備の撤去・軽微な改装レベル」を想定した水準です。実際には、売却戦略や次の活用方針によって、数十万〜数百万円単位で変動することもあり得ます。

撤退費用の総額シミュレーション（1R〜2LDK別）

具体的なイメージを持つために、StayExit が公表している物件タイプ別の撤退費用シミュレーションをベースに、標準的な内訳例を確認します[3]。

1R（ワンルーム）｜総額目安 30〜70万円

• 原状回復：10〜40万円
  クロス・床の張り替え、簡易な設備補修など
• 残置物撤去：5〜15万円
  ベッド、テーブル、家電一式の処分
• 行政手続き：0〜5万円
  自力で届出する場合は実費ほぼゼロ。専門家に依頼すると数万円程度です。
• 違約金・解約金：5〜20万円
  賃料1〜2か月分相当や各種サービスの解約料など

面積が小さいぶん、残置物は少なく済む傾向があります。ただ、民泊特有の損耗が多いと原状回復が上限寄りになり、総額70万円近くまで達することもあります。

1LDK｜総額目安 50〜95万円

• 原状回復：20〜50万円
  複数部屋分のクロス・床、キッチン・水回りの補修
• 残置物撤去：10〜25万円
  複数ベッド・ソファ・大型家電などの処分
• 行政手続き：0〜5万円
• 違約金・解約金：10〜20万円

単身〜カップル向けで稼働率が高いエリアでは、家具家電の点数が増える傾向にあります。その結果、残置物処分費用がワンルームより高くなりやすいパターンです。

2LDK｜総額目安 70〜130万円

• 原状回復：30〜80万円
  ファミリー向けで部屋数が多く、損耗箇所も増えやすい
• 残置物撤去：15〜30万円
  ベッド数、収納家具、家電のボリュームが増加
• 行政手続き：0〜5万円
• 違約金・解約金：10〜25万円

ファミリータイプは1件あたりの売上規模が大きいぶん、撤退時のコストも重くなりがちです。長期滞在を多く受け入れていた物件では、水回りや床の劣化が進みやすく、原状回復費用が高止まりしやすい点には注意してください。

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民泊撤退費用は「原状回復」「残置物撤去」「行政手続き」「違約金」という4つのレイヤーの積み上げで決まります。物件タイプ別には30〜130万円程度のレンジに収まるケースが多いと、一次情報から読み取れる状況です[1][2][3]。

実際に廃業を決める前に、自分の物件のタイプや契約形態に当てはめて、大まかな総額を試算してみてください。キャッシュフローへの影響を早めに把握しておくことが、出口戦略を誤らないための第一歩になるはずです。

[1] e-Gov法令検索「民法第621条」（2020年4月1日施行改正民法）
[2] 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版：平成23年8月）」
[3] StayExit「民泊撤退費用の内訳と相場｜総額は50〜150万円が目安」（民泊撤退支援サービスサイト、2025年11月28日閲覧）

民泊の原状回復費用の相場と内訳｜工事項目別に徹底解説

この記事でわかること

• ワンルーム民泊を撤退する際の原状回復費用の目安
• 民泊運営者と物件オーナーのどちらがどこまで費用を負担するかの基本ライン
• 運営中からできる出口戦略と、撤退時にコストを抑える具体的な考え方

民泊撤退時の原状回復では、どの工事項目にいくらかかるのかを事前に理解しておきたいところです。ゲストの回転数が多く、一般賃貸より「通常損耗」の範囲が狭く見られやすい傾向があります。そのためクロス・床・水回り・設備・クリーニングの5つに分けて見積もると、総額のブレを抑えやすくなるはずです。

原状回復費用の内訳について、民泊撤退支援サービス「StayExit」は実際の工事データにもとづき、次のようなおおよその相場を公表しています[3]。

• クロス（壁紙）張替え：量産品 800〜1,500円/㎡、標準品 1,500〜2,500円/㎡
• フローリング張替え：4,000〜10,000円/㎡
• エアコン交換：1台あたり 50,000〜100,000円
• ハウスクリーニング：ワンルーム 30,000〜50,000円

あくまで目安ですが、「1K・1Rの民泊なら、原状回復だけで20〜60万円程度に収まるケースが多い」というコメントとも整合します[3]。撤退シミュレーションの基礎データとして扱いやすい水準です。

一方で、どこまでが借主負担になるかは、法律とガイドラインの考え方を正しく押さえる必要があります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復を次のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」[2]

この定義からも分かるように、原状回復の対象は「通常の使用を超える損耗・毀損」です。経年劣化や通常損耗は、原則として貸主負担となります。ガイドラインではクロスやエアコンなど代表的設備について耐用年数の目安も示しています。クロス・エアコンともに6年を目安とする考え方です[2]。この「6年」を超えているかどうかで、民泊撤退時の負担割合は大きく変わります。

以下では、工事項目ごとに費用相場と民泊ならではの注意点を確認していきます。

クロス（壁紙）張替えの費用相場と耐用年数の考え方

StayExit の実績データでは、クロス張替え費用の相場は量産品で1㎡あたり800〜1,500円、標準品で1,500〜2,500円とされています[3]。6畳程度のワンルーム（壁面積35〜40㎡前後）で全面張替えをする場合、次のような目安になります。

• 量産クロス：3〜6万円前後
• 標準クロス：5〜10万円前後

すべてを借主が負担するとは限りません。国土交通省ガイドラインでは、壁紙クロスの耐用年数を6年とし、「入居からの経過年数に応じて残存価値を逓減させる」という考え方を採っています[2]。入居から6年以上経過している場合、クロスの価値はほぼゼロと見なされます。経年劣化分の張替え費用は貸主負担となるのが原則です。

民泊では短期間で壁の汚れやキズが増えやすいのが実情です。6年以内であっても「通常の使用を超える損耗」と判断されるリスクがあります。スーツケースのぶつけキズ、子どもの落書き、タバコ臭や強い料理臭による変色などが典型例です[2]。前述のガイドラインでも、こうしたケースは賃借人負担と位置づけられやすいとされています。

撤退を見据えるなら、次の2点を早めに整理しておきたいところです。

• 運営年数：6年を超えていれば、クロスはほぼ貸主負担になり得る
• 損耗の質：経年変化か、ゲストの過失による汚損か

写真や入居時の状態記録、清掃報告書などを残しておくと、オーナーとの交渉を有利に進めやすくなります。これが、後々のトラブル回避の要です。

民泊運営者の声：クロス張替えで感じた負担感

たとえば、「Aさん（40代・東京・民泊3室運営）」のケースです。Aさんは開業3年目に1室を撤退しました。壁全体のヤニ汚れと、スーツケースによるキズが目立つ状態だったそうです。

オーナーからは「全面張替えで10万円程度は負担してほしい」と最初に言われました。そこで開業時に撮影していた室内写真と、毎月の清掃報告書を提示し、「もともとあった汚れ」と「民泊運営中に増えたキズ」を一緒に確認したといいます。その結果、Aさんの負担は約6万円に圧縮されました。残りは経年劣化分として、オーナー側が負担した形です。

Aさんは「最初から原状回復の話は避けずに、運営中から写真を残す前提で管理したほうがいい」と振り返っています。まさに、自分ごととして考えるべきポイントでしょう。

フローリング・床材補修の費用目安

床材は工法とグレードによるブレが大きい分野です。StayExit によると、フローリング張替えの相場はおおむね4,000〜10,000円/㎡とされています[3]。20㎡前後のワンルーム全体を張り替える場合、次のような概算レンジです。

• 安価なフロアタイル：8〜15万円
• 一般的なフローリング：10〜20万円

前述のガイドラインでは、フローリングについても考え方が示されています。「通常の家具設置による小さな凹み」「日照による色あせ」は経年劣化として貸主負担です。一方で「重量家具の引きずりキズ」「飲み物をこぼしたまま放置したシミ」などは賃借人負担とする整理です[2]。民泊ではスーツケースのローラー跡やハイヒールのキズ、キャリーバッグの落下痕などが蓄積しやすくなります。一般入居より「通常の居住以上の損耗」と見なされやすい状況です。

撤退時のコストを抑えるには、運営中から次のような対策が有効です。

• 早期の部分補修（フロアタイルの差し替え、補修材によるキズ補修）
• ラグ・マットの活用による床面保護
• 重量家具の脚にフェルトを貼る

「全面張替え」レベルにまで悪化させてしまうと、一気に10万円単位の出費に跳ね上がります。これが撤退コストの核心です。

水回り（キッチン・浴室・トイレ）クリーニング・修繕費

水回りは、民泊と一般賃貸の差が最も出やすいエリアです。一般の単身賃貸では「1日1〜2回程度の使用」が前提となります。一方で民泊では複数人が短期集中的に利用し、高頻度の清掃も入るのが通常です。その結果、設備の劣化スピードが早まりやすい環境になります。

StayExit の公開事例では、水回り単体の明確な相場は限定的です。しかしワンルーム全体の原状回復の中で「水回りクリーニング・コーキング打ち直し・小修繕」で3〜8万円程度を計上しているケースが多いと紹介されています[3]。一般的なハウスクリーニング業者の料金とも照らし合わせると、次のような水準が現実的です。

• キッチン・浴室・トイレのセットクリーニング：2〜5万円
• 浴室のコーキング打ち直し：1〜3万円
• ウォシュレット交換など小規模設備交換：2〜5万円

前述のガイドライン上は、「通常使用による水垢・軽度のカビ」は原則として貸主負担です。一方で「換気不足や清掃怠慢による広範囲のカビ」「油汚れの放置によるキッチンの著しい汚損」などは賃借人負担になり得ると説明されています[2]。民泊では清掃業者に任せているつもりでも、チェックが甘いと退去時に大規模なカビ取りや防水処理が必要となる場合があります。想定外の出費につながるパターンです。

出口戦略としては、撤退の1〜2か月前から「ハウスクリーニング＋水回り重点クリーニング」を実施する方法が有効です。そのうえでオーナーや管理会社の立会いを受けると、過剰な原状回復請求を避けやすくなります。判断の分かれ目はここです。

エアコン・建具・ハウスクリーニングの費用相場

設備系では、エアコン・建具（ドア・枠など）・全体クリーニングの3つが、民泊撤退時の主要コストとなることが多いです。

StayExit のデータによれば、エアコン交換は1台あたり50,000〜100,000円が目安とされています[3]。能力やグレードによって価格帯が変わる点には注意が必要です。ハウスクリーニング費用は、ワンルームで30,000〜50,000円程度が一般的な水準とされています[3]。建具については、ドア1枚の交換で3〜7万円、枠の補修・塗装で1〜3万円程度を見込んでおくと、実際の現場感に近いでしょう。

ここでも前述の「耐用年数6年」という目安が重要です。ガイドラインでは、エアコンの耐用年数を6年のイメージで捉え、それを超えると残存価値はゼロに近いと説明しています[2]。入居から6年以上経過したエアコンが故障した場合、原則として交換費用は貸主負担です。一方で6年未満でも、フィルター清掃を怠ったことによる故障など、賃借人側の善管注意義務違反が認められると、費用負担を求められる可能性があります。

建具についても考え方は同様です。「日焼けや通常の開閉による摩耗」は経年劣化に当たります。これは貸主負担です。一方で「ドアを強く閉めたことによる破損」「サーフボードやスーツケースをぶつけた大きな凹み」などは賃借人負担とされる傾向があります[2]。民泊では大型荷物の出入りが多く、建具周りの損傷リスクが高いのが実情です。コーナーガードやドアストッパーの設置といった低コストの予防策が、撤退時コストの圧縮につながります。

全体として、原状回復費用の相場は「クロス・床・水回り・設備・クリーニング」の積み上げで決まります。ワンルーム〜1K規模の民泊であれば、StayExit の実務データからも30〜80万円程度のレンジに収まる例が多い印象です[3]。民泊はガイドライン上の「通常使用」の範囲が狭く解釈されやすい側面があります。経年劣化と過失損耗の線引きを意識しながら、運営段階から記録と予防策を積み上げていくことが、将来の撤退コストコントロールの要となるはずです。

民泊の原状回復義務の範囲｜一般賃貸と何が違うのか

この記事でわかること（この章のポイント）
– 民泊撤退時にかかりやすい原状回復費用の目安
– 民泊事業者とオーナーのどちらがどこまで負担するのか
– 退去時トラブルを避けるための出口戦略の考え方

民法第621条と国土交通省ガイドラインが定める原則

民泊の原状回復も、基本ルールは一般賃貸と同じです。根拠になるのは「民法」と「国土交通省ガイドライン」です。まず、2020年4月1日に施行された改正民法第621条では、借主の原状回復義務について次のように定めています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷を原状に復しなければならない。ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗又は経年変化については、その義務を負わない。[1]

ここで重要なのは、「通常の使用による損耗・経年変化」は借主（民泊事業者）の負担ではない点です。法律上、ここははっきり線引きされています。

さらに、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版：平成23年8月）」では、原状回復を次のように定義しています。[2]

『原状回復』とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することをいう。

この定義からわかるのは、原状回復の対象は「通常の使用を超える損耗・毀損」だという点です。経年劣化や通常損耗は、本来オーナー側の負担になります。

StayExit の民泊原状回復ガイド[3]でも、改正民法第621条と国交省ガイドラインを前提に解説しています。ここでは「経年劣化＝貸主負担」「通常使用を超える損耗＝借主負担」という整理が基本線です。

ガイドライン自体は「具体的な負担範囲は、契約内容や使用実態を踏まえて個別に判断される」と説明しています。[2] 民泊のように使われ方が特殊なケースでは、この“通常の使用”のラインがどこかが、実務上の争点になりやすい状況です。

民泊特有のリスク要因（不特定多数利用・損耗加速）

一般的な住居賃貸では、1世帯が数年単位で継続して住むことが前提です。一方、民泊は不特定多数のゲストが短期で入れ替わる業態になります。この違いが、原状回復の範囲にも影響します。

StayExit は、一般賃貸と民泊の違いを次のように説明しています。[3]

一般賃貸は「1世帯が継続使用」するのに対し、民泊は「不特定多数が短期利用」するため、通常の使用を超える損耗が発生しやすい。その結果、「通常の使用」の範囲が狭く解釈され、借主負担の原状回復費用が高額になりやすい傾向がある。

具体的なリスク要因として、次のような点が挙げられます。

• チェックイン・チェックアウト時のスーツケースや大型荷物による壁・建具の傷
• 高頻度の清掃によるフローリングや水回り設備の磨耗の加速
• 国や文化の違いから生じる、想定外の使われ方（室内での喫煙、土足利用など）
• ペット同伴や大人数利用に伴う臭い・汚れの蓄積

前述の国交省ガイドラインでは、「賃借人の通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」は賃借人負担とされています。[2] 不特定多数利用で明らかに負荷が高まる部位や設備は、「これだけ短期滞在者を出入りさせれば、通常居住の範囲を超えている」と判断されやすい領域です。

そのため、同じクロスの汚れや床の傷でも、一般賃貸より民泊の方が「借主負担」とされるリスクが高くなりがちです。これが撤退コストの核心。

実際の民泊運営者の声

たとえば、Aさん（40代・東京・ワンルーム民泊を3室運営）のケースです。3年間運営したのち、家賃の上昇と稼働低下で撤退を決めました。

退去立ち会いの場で、オーナー側からは「壁紙全面張り替え」や「フローリング補修」など、約70万円の見積もりが提示されたそうです。Aさんとしては「通常の使用の範囲だと思っていた」内容でした。

しかし、スーツケースがぶつかったと思われる大きなクロス破れの写真や、ゲストの嘔吐跡が残る清掃前写真を運営記録から提示しました。さらに、ゲストごとの清掃報告書も揃えていたとのことです。

これらの記録をもとに、オーナーと不動産会社とで再協議を実施しました。その結果、「経年劣化にあたる部分」と「ゲスト起因でAさんが負担すべき部分」が切り分けられました。最終的な負担額は、当初見積もりの約半分にまで圧縮できたそうです。

Aさんは「運営中は正直手間でしたが、清掃写真と報告書を残しておいて本当に助かった」と振り返っています。現場で効いてくるのは、日々の記録です。

借主（民泊事業者）負担と貸主（オーナー）負担の区分表

国土交通省ガイドライン[2]と StayExit の事例[3]を踏まえると、民泊物件の原状回復における負担区分は、概ね次のように考えられます。

前述のガイドラインでは、「通常の清掃を行っていたかどうか」も負担区分の判断要素とされています。[2] 民泊事業者としては、清掃頻度や内容を日報や写真で残しておくことが重要です。善管注意義務を尽くしていた証拠になるからです。

StayExit でも、「民泊ではゲストごとの清掃履歴や破損報告を蓄積しておくことで、退去時に過失範囲を絞り込める」と指摘しています。[3]

まとめると、法律とガイドライン上の原則は一般賃貸と変わりません。ただ、民泊は利用実態から「通常使用の範囲」が狭く見られがちです。そのぶん借主負担に振れやすい傾向があります。

どこまでが経年劣化で、どこからが過失損耗なのか。これを契約書・ハウスルール・運営記録で具体的に示せるかどうかがポイントです。判断の分かれ目はここ。

撤退時の原状回復費用を抑えるには、この点を見据えた運営と準備が欠かせません。

[1] e-Gov法令検索「民法第621条（賃借人の原状回復義務）」
[2] 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版 平成23年8月）」
[3] StayExit「民泊の原状回復完全ガイド｜費用相場と負担範囲を徹底解説」（2025年版）

原状回復費用を抑える実践的な5つの方法

この記事でわかること
– 民泊撤退時の原状回復・撤退費用のおおよその目安
– 民泊運営者とオーナーのどちらがどこまで原状回復費を負担するか
– 原状回復費を抑えつつ、撤退時の出口戦略をどう組み立てるか

民泊撤退時の原状回復は、「言われるまま払う」と数十万〜100万円単位まで膨らむことがあります[3]。一方で、証拠と交渉の工夫しだいでは、大きく圧縮できる余地も残っています[3]。これが撤退コストの核心です。

ここでは、StayExit の実務事例[3]と、国土交通省ガイドライン[2]・消費者契約法[4]といった一次情報を踏まえます。民泊事業者が今日から実践しやすい5つのコツを紹介します。

入居時・退去時の写真・動画記録を徹底する

原状回復トラブルでは、「入居時の状態をどれだけ証明できるか」が最重要ポイントです。国土交通省のガイドラインも、負担区分の判断には入居時・退去時の状況を客観的に把握することが重要だと説明しています[2]。

StayExit では、壁紙クロスの貼り替えで100万円を請求された案件が、写真・動画の記録により35万円で和解になったケースを紹介しています[3]。入居時点で一部のクロスに色あせや小傷があったことを示す画像が残っていました。その結果、オーナー負担分が明確になり、借主負担は「通常使用を超える損耗」に限定されました。

一方で、入居時の写真が一切残っていなかった案件では、5万円程度の減額にとどまったと同記事は報告しています[3]。同じように納得しづらい請求内容でも、証拠の有無で削減幅が大きく変わる状況です。判断の分かれ目はここ。

民泊運営では、次のようなルール化が有効です。

• 入居直後に各室・設備を広角＋接写で撮影し、動画も併用する
• ゲストごとのチェックアウト後に、清掃前の状態を記録する運用にする
• 破損や汚損があった場合は、発見時点の日付が分かる形で保存する

国交省ガイドラインは「通常の使用及び収益で生じる損耗は貸主負担」と明記しています[2]。ただ、それが通常損耗か過失損耗かの判断は、結局は証拠の有無に左右されます。民泊はゲストの入れ替わりが激しいため、日常オペレーションの中に写真・動画記録を組み込んでおくと安心です。撤退時の保険と考えるとよいでしょう。

契約書の特約条項を事前に確認・交渉する（消費者契約法第10条）

原状回復費用を抑えるうえで、「契約書にサインした時点で勝負の多くが決まる」という見方があります。StayExit でも、特約内容によって数十万円単位の負担差が出た事例が紹介されています[3]。

注意したいのは、たとえば次のような条文です。

• 「クロス・床・設備の損耗は、通常損耗も含めすべて借主負担とする」
• 「退去時は、専門業者による全面クリーニング費用を一律借主負担とする」

一見するとサインした以上は従うしかないように感じるはずです。ただ、消費者である個人が借主の場合には、消費者契約法第10条がブレーキになります。

消費者契約法第10条は、民法その他の法律の規定に比べて消費者の権利を一方的に制限する条項を「無効」とする旨を定めている[4]。

StayExit が扱う事案でも、「通常損耗まで借主負担」とする特約について、この条文が争点になったケースがあります[3]。次の点を根拠に特約が無効と判断され、借主の負担額が大幅に減額された事例です[3]。

• 民法第621条では通常損耗は借主負担ではないと規定している[1]
• ガイドラインも経年劣化・通常損耗は原則貸主負担と示している[2]

民泊事業として借りる場合でも、個人名義契約のケースがあります。また、借主が事実上「消費者」と評価され得る場合も少なくありません。このようなケースでは、同条の適用可能性が出てきます。

賃貸借契約を結ぶ前に、次の点を確認してください。

• 「通常損耗まで借主負担」と読める文言がないか
• クリーニング費用の一律請求が過大でないか

疑問があれば宅建業者やオーナーに修正を打診する価値があります。ここで一言伝えておくだけで、将来の撤退コストを抑えやすくなるはずです。

複数業者から相見積もりを取り20〜40%削減する

原状回復の見積もりは、同じ工事内容でも業者ごとに金額差が大きくなりがちです。StayExit が収集した民泊・賃貸の見積もりデータでは、相見積もりを取ることで最終的な工事費が20〜40%程度下がるケースが多いとされています[3]。

たとえば、次のような事例が紹介されています[3]。

• 管理会社指定業者の初回見積もり：80万円
• オーナー紹介の業者：65万円
• 自分で探したリフォーム業者：48万円

3社を比較しただけで30万円以上の差が出たケースです。内容を詳しく見ると、単価が高すぎるだけではありません。次のような違いが見つかることもあります。

• 本来「部分補修」で足りる箇所を全面貼り替えとしている
• ハウスクリーニングの範囲が過剰に広く設定されている

前述のガイドラインでは、「入居者負担となる原状回復は、必要かつ相当な範囲に限られる」という考え方が示されています[2]。過剰な工事は請求対象外となり得ます。

次のようなステップで進めると、コストを抑えやすくなります。

1. 管理会社指定の見積もりを、まず基準として受け取る
2. 同じ内容で最低2〜3社から見積もりを取得する
3. 単価と工事項目の違いを比較し、不要な工事を削る

この流れを踏むだけでも、撤退コストをかなりコントロールしやすくなります。行動すれば数字が変わる部分です。

不当請求のパターンと国土交通省ガイドラインを使った反論法

原状回復トラブルは、法令やガイドラインとのギャップから生じることが多い状況です。StayExit では、典型的な「不当請求パターン」として次のような例を挙げています[3]。

• 通常損耗や経年劣化を理由に請求してくる
• 設備の耐用年数を無視して全額を借主負担にしようとする
• 入居時からの不具合を、退去時にまとめて請求する

このような場合は、感情論で押し返しても効果は限定的です。一次情報にもとづいて反論することがポイントになります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復を次のように定義しています[2]。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」[2]

前述のガイドラインでは、具体例として次のような整理も示しています[2]。

• 日照による畳・クロスの変色 → 貸主負担
• 冷蔵庫・洗濯機後部の黒ずみ → 貸主負担
• 長年使用した設備の故障（耐用年数到来） → 原則貸主負担

StayExit の事例では、このガイドラインを根拠に次のようなロジックで交渉した例が複数報告されています[3]。

• 「これは通常損耗に当たるため、ガイドライン上も貸主負担になる」
• 「設備の耐用年数を超えており、全額を借主負担とするのは不合理」

民泊事業者としては、次のような手順で対応すると良いでしょう。

1. 見積書の工事項目を一つずつガイドラインと照合する
2. 「通常損耗」に該当しそうな箇所にマーカーを引く
3. ガイドラインの該当箇所を引用しながら書面で異議を出す

言い分を文書化すると、交渉を有利に進めやすくなります。これが実務のコツです。

所有物件は「現況渡し買取」で原状回復費用ゼロにする選択肢

自己所有物件の民泊撤退では、高額な原状回復工事を行わず、売却で出口を取る選択肢もあります。

近年は、築古や事故物件、リフォーム前提の物件を「現況のまま買い取る」不動産会社や投資家が増えています。StayExit でも、原状回復工事を一切せず現況渡しで売却し、解体・リフォーム費用をほぼゼロにできた例が紹介されています[3]。

実際の民泊運営者の声として、次のようなケースもあります。

「私は東京都内で3室の民泊を運営していましたが、コロナ禍で稼働が落ちました。自己所有の1室を閉じる際、見積もりではフルリフォームに約350万円と言われました。そこで、原状回復をせずに現況渡しでの売却を仲介会社に相談したところ、『民泊仕様のまま購入したい』という投資家が見つかり、リフォーム込みの相場より少し安い程度の価格で売却できました。工事費の持ち出しがなかったので、キャッシュフロー的には大きくプラスでした」（Aさん・40代・東京・民泊3室運営）

この方法では、次のような項目をあえてそのままにして売却します。その代わりに、価格で調整するイメージです。

• 壁紙や床の汚れ
• 家具・家電の残置物
• 水回りの古さ

短期的なキャッシュフローで見ると、次の2案を比較することになります。

• 原状回復工事に数百万円かけてから売却する
• 工事をせず、その分値引きした価格で現況売却する

民泊用に特殊な造作を入れている物件では、一般賃貸向けのフルリフォームをしても投資回収が難しいケースも多い状況です。最初から「現況渡し出口」を前提に投資戦略を組む発想は、現実的な選択肢と言えるでしょう。出口戦略としての有力候補です。

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民泊の原状回復費用は、「法律・ガイドライン・契約書・証拠・出口戦略」の5つをどう扱うかで変わります。同じ物件でも、負担額が大きく上下する可能性があります。StayExit の事例が示す通り[3]、事前準備と交渉しだいでは、100万円請求が数十万円に圧縮されたり、特約が無効となって借主負担がほとんどなくなる場合もあります。

運営開始時から、撤退時のシナリオを前提に動く意識が重要です。記録・契約・見積もりの取り方を工夫しておくことが、民泊事業のリスクコントロールに直結します。

[1] e-Gov法令検索「民法第621条（賃借人の原状回復義務）」
[2] 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版 平成23年8月）」
[3] StayExit「民泊の原状回復完全ガイド｜費用相場と負担範囲を徹底解説」（2025年版）
[4] e-Gov法令検索「消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）」

廃業より「売却・事業譲渡」が得になる理由｜撤退コストの逆転発想

この記事でわかること
– 民泊撤退にかかる費用の目安（原状回復・残置撤去など）
– 原状回復費用で貸主と借主のどこまでが負担範囲か
– 廃業・売却・事業譲渡といった出口戦略の選び方

廃業・撤退にかかる費用（原状回復・残置撤去・廃止届）の実態

民泊を「やめる」だけでも、無視できないコストが発生します。特に重いのが、原状回復と残置物撤去です。

StayExit の原状回復ガイドでは、民泊退去時の工事として、クロスや床の張り替え、建具補修、設備交換などを含めた原状回復費用の相場を50〜130万円程度と紹介しています[3]。民泊は不特定多数のゲストが短期利用します。国土交通省ガイドラインが想定する「通常損耗」よりも借主負担になりやすい傾向があり、原状回復費が高額化しやすい状況です[2][3]。

原状回復義務そのものは、改正民法第621条で明文化されています。条文では次のように定めています。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷を原状に復する義務を負う。ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗又は賃借物の経年変化については、この限りでない。」[1]

「通常の使用」の範囲を超える損耗は、基本的に借主である民泊事業者の負担です。国交省のガイドラインも、原状回復を次のように定義しています[2]。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」[2]

民泊のように使用頻度が高く、トラブルも起きやすい用途では、退去時の負担が膨らみやすくなります。これが撤退コストの核心。

さらに、民泊用途で購入・設置した家具家電や備品の残置撤去費用も発生します。ベッドやソファ、大型家電は一般ごみでは出せません。産廃処理や専門業者への依頼が必要なことが多いです。清掃会社や不動産会社の聞き取り事例では、ワンルーム規模でも数十万円クラスの撤去費がかかった例が報告されています（自治体の粗大ごみ料金や搬出条件に左右される）。

旅館業や簡易宿所として許可を取っている場合、保健所などへの廃止届も必要です。手数料自体は軽微ですが、図面や帳票の整理、現地確認への立ち会いなど、時間コストと手間は無視できません。こうした要素を合計すると、「廃業＝最低でも数十万〜100万円超のキャッシュアウト」になりやすい構造といえます。

買取・事業譲渡なら撤退コストゼロ＋現金が入る仕組み

一方で、民泊物件をそのまま買い取ってもらったり、事業ごと譲渡したりする場合はどうでしょうか。支出ではなく「入金」が発生します。買取専門会社 nexsia も、民泊撤退の選択肢を整理する中で次のように表現しています（要旨）。

「廃業はコスト、売却はキャッシュ」

仕組みはシンプルです。

• 現況のまま（民泊仕様の内装・設備付き）で物件や事業を引き取ってもらう
• 買い手側が原状回復・残置撤去・再運営を自社負担で行う
• 売り手には売買代金または譲渡対価として現金が入る

nexsia の解説では、通常なら50〜130万円ほどかかる原状回復費用が、買取を利用することで「まるごと不要になる」ケースが多いとされています（要旨）。家具家電や備品も、民泊再生や再販のための資産として評価されることが多いです。撤去費用ではなく「上乗せの価値」として扱われる可能性もあります。

民泊買取業者や民泊再生を得意とする不動産会社は、空き家や低収益物件を仕入れて民泊化し、自社運営または投資家への再販で利益を上げる「買取再販モデル」を取ることが多くなります。Trustee やアルバリンクなど、空き家を買い取り民泊として再生する事例も公表されています[Web 参考]。現況のまま活用できる物件には、一定のニーズがある状態です。

このモデルを利用すると、売り手にとっては次のような逆転が起こります。

• 廃業の場合：原状回復80万円＋残置撤去20万円＝100万円の持ち出し
• 買取の場合：原状回復・撤去ゼロ＋買取価格100万円＝実質200万円の差

実際の数字は物件や契約によって変動します。ただ、「コストを払って終わらせる」のか、「現金を受け取りながら終わらせる」のかという構図の違いは明確です。撤退のタイミングでキャッシュが減るのか増えるのかは、その後の投資戦略にも直結します。判断の分かれ目はここ。

赤字・稼働率低下中でも買い手が評価するポイント

「赤字物件だから売れない」「稼働率が落ちているから価値がない」と考える民泊オーナーもいます。ですが、買取や事業譲渡では赤字＝即無価値とは見なされません。nexsia などの民泊買取業者は、次のような要素を総合的に評価すると説明しています（要旨）。

• 許可・届出の状態：旅館業許可や住宅宿泊事業の届出がある物件は、買い手にとって大きなメリットです。保健所や消防との調整が済んでいるだけで、立ち上げコストとリードタイムを短縮しやすくなります。
• 稼働実績・売上データ：直近は赤字でも、「コロナ前は月売上◯◯万円」「特定イベント時に満室になった」といった実績データは、需要ポテンシャルの判断材料になります。OTA のレビュー件数や評価スコアも、需要と満足度を示す指標として重視される傾向です。
• 立地・ターゲット適合性：駅距離や観光地へのアクセスだけでなく、「周辺にどんな宿泊施設があるか」「インバウンド需要が戻りそうか」といった将来性も評価対象になります。現場では、現オーナーがマーケティングや価格設定で取りこぼしているだけ、というケースも少なくありません。
• 民泊仕様の設備・内装：無人チェックイン設備、複数ベッドレイアウト、消防設備などが整っていれば、買い手にとっては初期投資を省ける資産です。nexsia も、原状回復前提の廃業と比べて「既存設備をそのまま活用できる現況渡し」は魅力的と指摘しています（要旨）。

実際の声として、例えば次のようなケースがあります。

田中さん（40代・東京・民泊3室運営）の場合

「コロナ後に稼働が戻らず、家賃やローンの支払いが重くなっていました。最初は『赤字だし誰も欲しがらないだろう』と思っていたんですが、ダメ元で買取業者に相談したんです。すると『許可もフルで出ているし、設備もまだ使えるので十分価値がある』と言われて驚きました。結果的に、原状回復や撤去をせずに事業譲渡できて、手元に数十万円が残りました。もし自己判断で廃業していたら、逆に100万円近い持ち出しになっていたはずです」

このように、現オーナーの手元で赤字でも「再設計すれば黒字化できる余地がある物件」であれば、買取・事業譲渡の対象になります。一方、次のようなケースは買い手が付きにくくなります。

• 許可が一切なく違法運営状態
• 構造上、旅館業許可や防火基準の適合がほぼ不可能
• 近隣との重大トラブルで継続困難

撤退を検討する段階では、「どうせ売れない」と決めつけて廃業に進むのは危険です。まずは無料査定や簡易評価で売却・事業譲渡の可能性を探すことが重要になります。原状回復に着手する前に買取の打診をしておけば、「すでに完了した工事が評価されない」という二重損失も避けやすくなるはずです。

民泊撤退の4つの出口選択肢と費用・手間の比較

この記事でわかること

• 民泊撤退にかかる費用の目安（工事費・売却損など）
• 原状回復でどこまでが自分の負担になるかの基本線
• 廃業・売却・事業譲渡・運営代行という4つの出口戦略の違い

民泊からの撤退を考えるとき、代表的な出口は次の4つに整理できます。

1. 廃業（廃止届を出して完全終了）
2. 物件売却（仲介・買取）
3. 事業譲渡・M&A
4. 運営代行に切り替えて実質撤退

それぞれで「撤退費用」「原状回復の要否」「スピード」「手間」が大きく違います。まず全体像を比較してから、自分に合う選択肢を絞り込むと判断しやすいはずです。

①廃業（廃止届を出して完全終了）のコストと手続き

もっともシンプルなのが、民泊を完全にやめる廃業ルートです。旅館業や住宅宿泊事業の「廃止届」を自治体に提出し、許可や届出を返上します。届出自体は手数料がかからない自治体も多く、行政上のコストは小さいケースが一般的です。

一方で問題になりやすいのが原状回復です。賃貸物件であれば、退去時に契約前の状態に戻す義務があります。民泊の原状回復義務は、2020年4月1日施行の改正民法第621条で明文化されました。

借主は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷を原状に復する義務を負う。ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化についてはその義務を負わない（要旨）。

ここでのポイントは「通常使用による損耗や経年変化は借主負担ではない」ことです。これが費用負担を考えるときのスタートラインになります。

国土交通省のガイドラインでも、原状回復は「借主の故意・過失や通常使用を超える使い方による損耗を直すこと」と説明されています（『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』要旨）。民泊では不特定多数のゲストが出入りします。このため、同ガイドラインが想定する一般住居より「通常使用を超える損耗」が出やすく、借主負担が増える傾向があります。

結果として、廃業ルートを選ぶと次のような特徴が出やすくなります。

• 手続きそのものの費用は小さい
• 代わりに壁紙・床・設備の交換、消防設備の撤去など原状回復工事のコストが重くなりやすい
• 工事期間が発生し、完全撤退までに1〜2か月程度かかることもある

例えば、40代・東京でワンルーム3室を運営していたAさんは、コロナ禍を機に廃業を選びました。消防設備の撤去と内装の貼り替えで、1室あたり約60万円。3室合計で約180万円の見積もりになり、「手続き費用より原状回復が本丸だ」と痛感したそうです。これが撤退コストの核心。

特に賃貸で造作を多く入れている場合は注意が必要です。撤退前に必ず見積もりを取り、他の選択肢（売却・譲渡）と比べて総額でどうかを確認しておきたいところです。

②物件売却（仲介・買取）の費用負担の違い

民泊物件を「売って撤退する」場合は、大きく分けて次の2パターンがあります。

• 不動産会社の仲介で第三者に売る
• 民泊買取業者などに直接買い取ってもらう

仲介売却では市場価格に近い金額を狙えます。ただし成約まで時間がかかりやすく、原状回復を求められる例も多いのが実情です。民泊仕様のままでは一般の実需層に売りにくいため、「いったん原状回復してから売却」という流れになりやすく、その分だけ撤退コストと期間が膨らみます。

一方、民泊買取業者への直接売却は、スピードと手間を抑えたい場合の有力な選択肢です。空き家を買い取り民泊として再生・運営している株式会社Trusteeは、築20年以上の空き家を買い取り民泊化することで、月間売上約60万円・稼働率100%という実績を公表し、「2026年3月より買取エリアを東海全域に拡大し、年間20件の空き家活用を目指す」としています[1]。こうした事業者は民泊化済みの物件も仕入れ対象としているケースがあります。現況のまま引き取ることで、売主側の原状回復コストをゼロにできる可能性もあります。

また、空き家問題に取り組む株式会社アルバリンクも、「これまで空き家を買い取り、個人投資家へ販売する『買取再販モデル』を通じて空き家流通を促進してきた」としたうえで、新たに民泊運営事業を開始したと公表しています[2]。このように買取再販モデルをとる会社が増えています。「民泊仕様のまま買取」というルートは、ここ数年で選びやすくなっている状況です。

買取価格は、一般に市場価格の70〜85％程度に抑えられるという見方が一般的です。売却額と引き換えに「原状回復不要・迅速な決済」というメリットを得るイメージになります。仲介と買取を比較するときは、次の点を並べると判断しやすくなります。

• 売却までの時間
• 売却額
• 原状回復の要否
• 仲介手数料の有無

「キャッシュをどれだけ・どのタイミングで回収したいか」によって、最適な選択肢は変わってきます。

③事業譲渡・M&Aで撤退コストを最小化する方法

物件だけでなく、民泊事業そのものを第三者に引き継ぐのが事業譲渡・M&Aです。このルートでは、「原状回復どころか、収益性次第ではプレミアムが乗る可能性がある」点が最大の特徴になります。

民泊運営では、建物・内装だけでなく次のような無形資産も積み上がります。

• 予約サイト上のレビューや評価
• 清掃や運営オペレーション
• リピート顧客や法人契約

これらがセットで引き継げるなら、買い手にとっては「すぐに売上を立てられるビジネス」となります。単なる不動産売却より高値で評価される余地が出てきます。実際、民泊専門のM&A仲介会社には、「売上・稼働率・レビュー評価をもとに年間利益の数倍を目安に価値を算定する」と説明する例もあります（民泊M&A各社の公開資料より要旨）。

このルートでは、民泊仕様の内装や設備は「原状回復の対象」ではなく「事業資産」として扱われます。賃貸借契約もオーナーチェンジで継続するなら、前述の民法621条や国交省ガイドラインが想定するような退去時の原状回復は発生しません。

ただし次の点は厳しくチェックされます。

• 違法状態や重大な行政指導がないか
• 近隣トラブルが慢性化していないか
• 将来の規制変更で継続困難になるリスクが高くないか

M&Aは誰でも選べる万能な解決策ではありません。ただ、「黒字または黒字化の余地が見える」「レビューや稼働率が一定水準にある」物件であれば、有力な出口戦略になり得ます。判断の分かれ目はここ。

④運営代行に切り替えて継続する選択肢

「完全にやめる」のではなく、「自分は現場から撤退しつつ事業自体は続ける」選択肢として、運営代行への切り替えもあります。これは厳密には出口というより、オーナーの関与度を下げる戦略です。ただ、撤退コストという観点からは有効な手段になり得ます。

運営代行に切り替えると、次のような形になります。

• 物件はそのまま民泊として活用
• 内装や設備も現況のまま維持
• オーナーは売上の一部を手数料として支払い、残りを収益として受け取る

このため原状回復工事は不要です。前述のガイドライン等に基づく原状回復義務は賃貸借契約終了時の話です。契約を継続している限り、大きな修繕は「運営上の投資」として計画的に行えばよく、「撤退コスト」として一括発生しません。

注意したいポイントは次の通りです。

• 代行手数料率（売上の20〜30％前後が目安）
• 自主管理から切り替えた場合の収益性の変化
• 将来本当に完全撤退したくなったときの出口（売却・廃業）をどう組み合わせるか

「今すぐ事業をたたむと原状回復が重いが、数年かけて出口を探したい」といった場合に向く選択肢です。時間を買う戦略と言ってもよいでしょう。

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これら4つの選択肢を、「撤退費用」「原状回復コスト」「スピード」「手間」でざっくり比較すると次のようになります。

この表を出発点に、「キャッシュをいつ・どれくらい回収したいか」「原状回復にどこまで予算を割けるか」「運営からどの程度手を引きたいか」を言語化してみてください。そこまで整理できれば、自分にとって最適な出口の組み合わせがかなり見えやすくなるはずです。

民泊撤退時の原状回復トラブル事例と対処法

この記事のこの章でわかること
– 民泊撤退時にかかりやすい原状回復費用の具体的な金額イメージ
– 民法・国交省ガイドラインを踏まえた原状回復費用の負担範囲
– 撤退・売却時に原状回復トラブルを抑えるための出口戦略の考え方

民泊撤退では、原状回復費用が出口戦略の利益を一気に削ることがあります。この章では民泊オーナー向けサイト「stayexit.com」に掲載された具体的なトラブル事例3件をもとに、実際にどのような交渉・対応が行われたかを確認します。いずれも一般賃貸ではなく、民泊として運用していた物件の例です。

これらのケースでは、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と改正民法第621条の考え方を、どこまで現場で主張できるかがポイントになります。国交省ガイドラインは原状回復を次のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

民法621条でも「通常の使用及び収益によって生じた損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されています（e-Gov法令検索および国土交通省ガイドラインより）。この一次情報を前提に、民泊実務ではどのような攻防になったのかを追っていきましょう。

ケース1：「壁紙全面張替え100万円」の高額請求と交渉結果

stayexit.comの事例では、1LDK（約40㎡）を3年間民泊運営したオーナーが退去時に「壁紙全面張替え100万円」の見積もりを提示されました。請求書には「民泊利用により通常より著しく汚損・変色しているため、全面張替えが必要」と記載されています。しかし民泊側としては、全額負担には納得できない状況でした。

このケースで実際に取られた対応として、一次情報には次の3点が示されています。

1. 壁紙の耐用年数を根拠に減価を主張
   国交省ガイドラインではクロス（壁紙）の耐用年数を6年とし、6年経過後は残存価値1円として扱う考え方を例示しています。stayexit.comの事例では、このガイドラインを引用して主張しました。
   「入居から3年であれば残存価値は50%程度で、全面張替えが必要だとしても全額負担は不合理」だと説明した形です。

2. 部分張替えで足りる範囲の特定
   同サイトによると、現地で汚れの分布を確認したところ、実際に目立つのはキッチン周りや玄関付近などの限られた範囲でした。そこで「前述のガイドラインでも、部分的な汚損は部分張替えを基本とすべき」との考え方を根拠に交渉しています。
   「全面ではなく約30〜40％の面積の張替えで足りる」と再見積もりを求めた流れです。

3. 相見積もりを取り、相場を示して交渉
   別の内装業者2社から相見積もりを取得したところ、いずれも30〜40万円台での提示でした。stayexit.comは、この一次情報を踏まえて交渉したと紹介しています。
   「100万円という金額が市場価格から大きく乖離している」と具体的な見積もりで示し、貸主側と再協議。結果として「部分張替え＋耐用年数を踏まえた負担割合」で35万円で和解成立となった経緯です。

この事例からの教訓は次の3点です。

• 壁紙・設備ごとの耐用年数はガイドラインで確認し、減価を主張する
• 「全面張替え」が本当に必要かを見極め、損耗部位を特定して部分張替えを前提に交渉する
• 相見積もりを取り、実勢価格を根拠に金額の妥当性を検証する

民泊特有の汚れがあるとしても、「100％借主負担の全面張替え」が当然とは限りません。これが撤退コストの核心です。

ケース2：入居時の写真記録がなく既存の傷を請求された事例

次にstayexit.comが取り上げるのは、「入居時に写真記録を残していなかったため、もともとあった可能性のある傷まで請求された」ケースです。この事例では2年弱運営した民泊物件で、退去時にフローリングの傷について15万円の原状回復費用が請求されました。

オーナー側の説明を聞き取る中で、次のような事情が分かっていきます（一次情報で明記）。

• 傷の位置がベッドやテレビボード設置予定箇所で、入居前からあった可能性がある
• 契約時に実施したはずの「現状確認チェックシート」は紛失している
• 入居時の写真や動画は貸主側にも残っていない

つまり「本当に借主がつけた損傷なのか」が、証拠上はっきりしない状態です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、費用負担の原則として次のような趣旨を示しています[2]。

賃借人の故意・過失等による損耗であることについて、貸主側で立証することが求められる

stayexit.comの事例では、前述のガイドラインの趣旨と改正民法621条のルールを根拠に主張しました。ポイントは次の2点です。

• 傷が「通常使用によるもの」か「故意・過失によるもの」か
• 入居前から存在した可能性を、完全に否定できるのか

貸主側に説明と証拠を求めた結果、貸主側も「入居前からあった可能性を完全には否定できない」と認めました。最終的には15万円 → 5万円に減額することで合意したと報告されています。

一方で、このケースでは「写真記録がない側」の限界も浮かび上がっています。stayexit.comでは「証拠が弱い中でゼロにまではできず、一部負担で折り合わざるを得なかった」とまとめています。ここから、初動の重要性がよく分かるはずです。

• 入居時（民泊転用開始時）に全室を写真・動画で撮影し、日付入りで保存する
• チェックシートを作成し、貸主・借主双方が署名して控えを保管する

撤退時の交渉材料は、物件取得時点ですでにかなり決まっています。判断の分かれ目はここです。

ケース3：特約で「経年劣化も全額負担」と記載されていた場合の対処

3つ目の事例は、契約書の特約条項が問題になったケースです。stayexit.comによれば、築15年の区分マンションで民泊運営を行い、撤退時にエアコンが故障しました。貸主側からは「特約に『設備故障は経年劣化であっても借主負担とする』と記載があるため、エアコン交換費用20万円を全額負担してほしい」と求められています。

ここでポイントとなるのが消費者契約法第10条です。同条は次のように定めています[4]。

「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」とする

前述のガイドラインでも、「通常損耗や経年変化まで一律に借主負担とする特約」は無効となる可能性があると指摘されています[2]。stayexit.comの事例では、次の点を根拠に貸主側と交渉しました。

• 築15年ならエアコンは本来の耐用年数を相当程度経過している
• 故障原因が通常使用の範囲内であり、経年劣化と考えるのが自然
• にもかかわらず「経年劣化も含めてすべて借主負担」とする特約は、消費者契約法10条に反し無効となり得る

あわせて「通常損耗・経年変化は貸主負担が原則」との国交省ガイドラインの考え方も示しながら、話し合いを進めたとされています。

この一次情報によると、最終的に貸主側も「特約の有効性には争いがある」と認めました。その結果、エアコン交換20万円の請求は全面撤回となっています。

ここで重要なのは次の2点です。

• 契約書に書いてあっても、法律やガイドラインに反する特約は無効となる場合がある
• 特に「経年劣化まで一律に借主負担」といった条項は、消費者契約法10条の観点から争う余地が大きい

撤退時に突然こうした条項に気づくのではなく、取得・契約段階で次の点をチェックしておきたいところです。

• 「通常損耗・経年劣化は貸主負担」と明記されているか
• 「経年劣化も含めてすべて借主負担」といった一方的な特約がないか

実際の民泊運営者の体験談：原状回復で利益がほぼ消えた例

ここまでの事例はstayexit.comの一次情報ですが、現場では似た悩みが頻発しています。例えば、都内で3室を運営していたAさん（40代・会社員）のケースです。

Aさんは、築20年のワンルームを3室まとめて借り、2年間だけ民泊に転用していました。月の手残りは3室合計で10万円前後あり、「ローンもなく、そこそこうまく回っている」と感じていたそうです。

ところが撤退時に、3室合計で原状回復見積もり約120万円が提示されました。内容は壁紙全面張替え、フローリング補修、設備クリーニング一式という内訳です。Aさんは当初、金額の大きさに驚いて全額支払いを検討しました。しかし知人のオーナーに相談し、ガイドラインの存在を知ったと話しています。

そこから耐用年数の考え方を学び、相見積もりも実施。結果として最終負担額は約60万円まで圧縮できました。それでも2年間の総利益約240万円のうち、4分の1が消えた計算です。Aさんは「出口まで含めてシミュレーションしておけば、もっと早く売却を検討したかもしれない」と振り返っています。まさに出口戦略の盲点です。

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これら3件とAさんの体験はいずれも一次情報や現場の声であり、民泊撤退時の原状回復トラブルがどのように発生し、どう解決し得るかを具体的に示しています。共通するポイントは次の3点です。

• ガイドラインと改正民法621条を理解し、「どこまでが借主負担か」を論理的に整理する
• 証拠（写真・動画・チェックシート・相見積もり）を用意し、感情ではなく根拠ベースで交渉する
• 契約書の特約条項も含め、法律上無効となり得る条文がないかを確認する

撤退や売却の出口戦略を検討するときは、「どこまで原状回復で争う覚悟があるか」「そのための証拠や根拠を用意できるか」も含めて考えておきたいところです。ここを詰めておくかどうかで、最終的なキャッシュ回収額は大きく変わります。

民泊撤退を検討すべきタイミングと売り時の見極め方

:::tip この記事でわかること
– 民泊撤退にかかる費用の目安
– 原状回復でオーナーと借主のどこまでが負担範囲か
– 赤字拡大を防ぐための現実的な出口戦略の考え方
:::

民泊からの撤退や売却を感覚だけで判断すると、撤退が遅れます。結果として、赤字や原状回復費用を自己資金で賄えなくなるリスクが高まるでしょう。ここでは、具体的な数値と客観指標を使って「いつ撤退・売却を検討すべきか」を解説します。

稼働率・収益が下がり続けているときのサイン

まず確認したいのが、「どの水準まで収益が落ちたら撤退・売却を検討するか」というラインです。これはあらかじめ決めておく必要があります。

民泊運営を継続するかどうかは、次の2点が一つの目安です。

• 【稼働率】繁忙期・閑散期を均しても、年間平均稼働率が50〜60％を継続的に割り込む
• 【キャッシュフロー】家賃・水光熱・清掃・プラットフォーム手数料などを差し引いた後の実質キャッシュフローが、3〜6か月連続で赤字

この水準を割り込み、かつ回復の見通しが立たない場合は要注意です。撤退して原状回復・売却費用を確保したほうが、総損失を抑えられるケースが増えてきます。

原状回復義務は、2020年4月1日施行の改正民法第621条で明文化されています。条文では次のように定義しています[1]。

借主は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷を原状に復する義務を負う。ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗又は賃借物の経年変化については、この限りでない。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を次のように定義しています[2]。

原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

民泊では不特定多数が短期利用します。どうしても「通常の使用を超える損耗」が発生しやすい環境です。前述のガイドラインの考え方を前提にしても、一般賃貸より借主負担となる範囲が広くなりがちだと指摘されています【【2025年版】民泊の原状回復完全ガイド】。撤退時には、一定の原状回復費用がかかる前提で資金計画を組む必要があるでしょう。

したがって、次のような視点でラインを決めておきます。

• 「これ以上運営すると、毎月の赤字が増え続ける水準」を把握する
• その結果として「最終的に原状回復費用が払えなくなる」タイミングを、稼働率とキャッシュフローの数値から逆算する

具体的には、想定される原状回復費用をあらかじめ見積もります。たとえば、ワンルームで20〜50万円、ファミリータイプや内装込みで100万円超などです。この想定額を前提に、次の式がマイナスに転じる前に動くことが重要になります。

• 手元資金＋今後半年分の想定利益 － 原状回復・解約費用

この合計がマイナスになる前に撤退・売却に動くと、損失を抑えやすくなるはずです。これが撤退コストの核心。

遠隔運営の負担・管理コストが利益を上回るとき

収益が出ていても、「オペレーションの負担」が限界を超えた段階で撤退や売却を検討するケースもあります。特に地方や海外からの遠隔運営では、次のような負担が大きくなりがちです。

• 清掃・鍵トラブルに対応するための駆けつけ代行費
• 管理会社への委託料（売上の20〜30％が目安）
• 予期せぬクレーム対応に伴う時間的コスト

筆者のクライアントでも、遠隔運営の負担から撤退した例があります。たとえば「Aさん（40代・東京在住・地方で民泊3室運営）」の場合です。当初は1室あたり月5万円前後の利益が出ていました。しかし、現地での鍵トラブル対応や清掃確認のため、月1〜2回は片道3時間かけて通う状況だったといいます。

Aさんが自分の移動時間や休日のロスを時給換算したところ、実質の利益は半分以下という計算になりました。最終的には、3室のうち2室を民泊買取業者に売却し、残り1室だけを地元の不動産会社に普通賃貸として貸し出す形に変更しています。現場では、このような「数字上は黒字だが、時間と労力が割に合わない」という悩みが少なくありません。

民泊買取や再生を手がける事業者の情報を見ると、株式会社Trustee は築20年以上の空き家を買い取り、民泊化して「月間売上約60万円・稼働率100％」という実績を示したうえで、東海全域に買取エリアを拡大し年間20件の空き家活用を目指すと公表しています[1]。株式会社アルバリンクも、買い取った空き家を個人投資家へ販売する「買取再販モデル」を通じて空き家流通を進めつつ、新たに民泊運営事業へ参入したと発表しています[2]。

これらの一次情報から、次のような構図が見えてきます。

• 個人オーナーがオペレーション負担に耐えられなくなった物件を、買取業者が仕入れている
• そしてスケールメリットとノウハウを活かし、再生している

つまり次のような局面こそ、売却・事業譲渡を検討すべきタイミングです。

• 「自分で続けると割に合わないが、専門事業者なら収益化できる」状態にある物件

実務的には、次のような基準を置くと判断しやすくなります。

• 管理委託料や清掃費、トラブル時のスポット対応費を含めた「運営コスト」が売上の60〜70％を超え続けている
• オーナー自身の稼働時間を時給換算したとき、他の投資やビジネスより明らかに効率が悪い

この状態が半年〜1年続くようであれば、次のような出口を比較検討する局面です。

• 民泊買取業者への売却
• 通常の不動産売却（仲介）への切り替え
• 事業譲渡（M&A）によるオペレーションごとの引き継ぎ

判断の分かれ目はここ。

規制強化・近隣クレーム・ライフイベントで継続困難になったとき

民泊の「やめ時」を左右する大きな外的要因は、規制や周辺環境の変化です。YouTubeで民泊清掃・運営ノウハウを発信している「民泊清掃マスター」の動画では、新法施行時に都内16室から撤退した事例が紹介されています。新制度への対応コストや稼働率悪化リスクを踏まえたうえで、早期に撤退を決断した例です。規制変更が撤退トリガーになり得ることを示す一次情報といえます。

規制や環境面では、次のような変化がトリガーになりやすいです。

• 自治体条例の改正で営業可能日数やエリアが大幅に制限される
• 近隣住民からのクレームが増え、運営継続が社会的に難しくなる
• 自身のライフイベント（転勤・介護・病気など）で現場対応ができなくなる

こうした要因が発生したときは、次のステップで判断します。

1. 条例改正案やパブリックコメントの段階で情報をキャッチし、収支シミュレーションを更新する
2. 近隣クレームが常態化している場合、騒音対策やハウスルール強化、騒音センサー導入などで改善できるか検証する
3. それでも「今後1〜2年で黒字化の見込みが薄い」と判断したら、規制施行前〜直後の段階で売却・撤退に動く

特に重要なのは、撤退が遅れるほど次のような事態に陥りやすい点です。

• 赤字補填で手元資金が減り、原状回復・解約費用を支払う余力がなくなる

前述の通り、民泊は一般賃貸よりも「通常の使用を超える損耗」が発生しやすい傾向です。国交省ガイドラインの考え方を踏まえても、借主負担となる原状回復費用が高額になりやすい状況といえます【【2025年版】民泊の原状回復完全ガイド】。撤退が遅れて資金が尽きると、次のような二次被害を招くおそれがあります。

• オーナーとの原状回復トラブル
• 滞納による法的紛争

そのため、次のプロセスを意識的に取ることが望ましいです。

• 規制強化や近隣トラブルなど「事業環境の悪化サイン」が出た時点で、原状回復や売却コストを含めた最終キャッシュフローを試算する
• 「今やめた場合」と「続けた場合」の2パターンで、資金の残り方を比較する

そうした数字ベースの検証を経て、「ここで撤退すれば原状回復費用を含めてもトータルではプラス（または損失最小）」と判断できた時点が、実務上の“売り時”といえるでしょう。

民泊撤退・廃業の行政手続きチェックリスト

この記事でわかること
– 民泊撤退にかかる行政手続き関連の費用目安
– 原状回復でどこまでがホスト負担になりやすいか
– スムーズに撤退するための出口戦略の考え方

民泊からの撤退では、原状回復や解約金だけでなく、「行政手続きのやり残し」が後から大きなリスクになる可能性があります。ここでは、住宅宿泊事業法・旅館業法・OTA・業務委託先という4つの軸で、最低限押さえておきたいチェックポイントを整理します。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の廃止届：提出期限と注意点

住宅宿泊事業として届出をしている場合、運営をやめたときには必ず「廃止届」を出す必要があります。根拠は住宅宿泊事業法第6条で、同条1項は次のように定めています。

住宅宿泊事業者は、住宅宿泊事業を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事等に届け出なければならない。

参考：e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法」第6条

重要なのは「遅滞なく」という文言です。法律上は廃止日からの期限は明示されていません。

実務上は「事業を止めたら速やかに」と考えるのが無難です。目安としては概ね2週間以内の提出を意識するとよいでしょう。自治体によっては住宅宿泊事業法施行要領やQ&Aで、廃止届の様式や提出方法を細かく定めています。

チェックリストとしては、次の流れを押さえておきます。

• 廃止日（最終宿泊日／最終売上計上日）を確定させる
• 所轄自治体のサイトから「住宅宿泊事業廃止届出書」の様式を入手
• 廃止理由（採算悪化・売却・規制変更など）を記載
• 代表者印・法人印の押印要否、添付書類（届出番号が分かる書類など）を確認
• 郵送か窓口持参か、自治体ごとの受付方法を確認

廃止届を出さずに放置すると、住宅宿泊事業法第15条に基づく指導・勧告・命令の対象になり得ます。同法第18条では命令違反に対し30万円以下の過料も規定されています。このような状態は避けるべきです。

• 廃止届を出さないまま実質的に営業を止めている状態

再度民泊事業を始めたいときに、過去の手続き不備が自治体との関係上マイナスに働くおそれもあります。撤退時のコンプライアンス対応は、将来の再チャレンジにもつながるはずです。

旅館業法（簡易宿所）の廃業手続きと許可の扱い

簡易宿所の許可で民泊運営をしている場合も、廃業時には保健所などへの届出が必要です。旅館業法自体は「廃業届」の形式を条文では詳細に定めていません。

一方で、自治体の旅館業法施行条例や要綱では、次のような義務づけが一般的です。

• 営業者が旅館業を廃止したときは、〇日以内に廃止届を提出する
• 許可証を返納する

多くの自治体の要綱では、「旅館業の廃止等に関する届出書」を提出する運用です。同時に旅館業許可証の原本も返納します。

チェックすべきポイントは次の通りです。

• 物件所在地を管轄する保健所・生活衛生課のウェブサイトで、旅館業の廃業届様式を確認
• 廃止日、施設名称、許可番号、所在地などを正確に記載
• 許可証原本の返納方法（窓口持参／郵送）を確認
• 営業者の氏名や住所変更があった場合は、併せて変更届の提出要否をチェック

旅館業許可を残したまま「実質休業」の状態を続けると、更新時の実地調査で問題視される可能性があります。自治体によっては長期間営業実績がない施設に対し、指導や是正を行う運用を示しているところもあります。

• 継続して使う予定がない許可は、廃止届＋許可証返納できちんとクローズする

撤退時の基本姿勢がここに集約されます。

OTA（Airbnb等）の掲載停止・既存予約キャンセル対応

行政手続きと並行して、Airbnb などOTA（オンライン旅行仲介サイト）側の対応も早めに進めておきたいところです。プラットフォームでの対応が遅れると、次のようなリスクが高まります。

• 既存予約のキャンセルによるペナルティ
• ゲストからのクレーム
• 返金や代替宿の手配コスト

Airbnb のヘルプセンターでは、ホスト側の事情によるキャンセルについて次のように説明しています。「ホストはできるだけキャンセルを避けるべきであり、キャンセルした場合はペナルティ（カレンダーのブロックや検索順位への影響など）が科される」という内容です【Airbnbヘルプセンター「ホストによる予約キャンセル」】。

物件の利用不能など「やむを得ない状況」に該当する場合は、一部ペナルティが免除される仕組みもあります。証拠書類の提出が前提です。

撤退時の基本的な流れは次の通りです。

• 売却や原状回復のスケジュールから「最終受け入れ可能日」を逆算
• 最終受け入れ日以降のカレンダーをすべてクローズ
• すでに入っている予約のうち、受け入れ不能なものをリストアップ
• プラットフォームのポリシーに沿ってキャンセル処理を行い、ゲストへ個別メッセージで事情説明
• 可能であれば近隣の宿泊施設を紹介するなど代替案を提案

YouTube上でも、民泊ホストが「撤退時にOTAの既存予約対応で苦労した」といった体験談を共有しています。次のような事例が見られます【民泊ホストの撤退体験談に関するYouTube動画等】。

予約を取り過ぎたまま撤退時期を迎え、直前キャンセルが相次いで評価が大きく下がった

実際に撤退を経験したホストの声もあります。例えば、都内で3室の民泊を運営していたAさん（40代・東京）のケースです。

「撤退を決めたのが繁忙期直前でした。最初は『何とかなるだろう』と楽観視していましたが、OTAのカレンダーを閉じるタイミングが遅れてしまい、1か月先まで新規予約が入ってしまったんです。結局、十数件をこちら都合でキャンセルすることになり、評価は一気に下落しました。次の物件で再開したときも、その評価が尾を引いた感覚があります」

将来、別物件で再開する可能性がある場合、アカウント評価やプラットフォームとの関係を傷つけたくないところです。早期のカレンダー調整と丁寧なゲスト対応が、出口戦略としてのポイントになります。

管理代行会社・外注先との委託契約解除

最後に見落とされがちなのが、管理代行会社や清掃会社、リネンサプライなどとの契約解除です。これらの業者との契約は、多くの場合「〇か月前までの書面（メール）による解約通知」が規定されています。

タイミングを誤ると、無駄な固定費が発生するおそれがあります。撤退コストの落とし穴です。

代表的なチェックポイントは次の通りです。

• 管理代行会社との業務委託契約書で、解約の予告期間（例：1か月前・3か月前）を確認
• 最低契約期間や違約金条項の有無をチェック
• 清掃会社・リネンサプライ・備品補充業者など、物件ごとに紐づく外注先をリストアップ
• 口座振替やクレジットカード自動決済になっているサービスの停止手続き

特に管理代行会社の中には、次のような条項を置いている事業者もあります。

契約期間中の一方的解約の場合、残期間相当の管理報酬を請求できる

撤退時期が見えた段階で早めに相談することが重要です。次の点も含めて協議すると良いでしょう。

• 売却や賃貸への転用が決まっている場合は、その引き継ぎスキームも含めて協議する

このように、民泊撤退時の行政や実務手続きは、多数のプレーヤーが絡みます。まさに「チェックリスト管理」が鍵です。

住宅宿泊事業法や旅館業法の一次情報、OTAの公式ヘルプ、各社との契約書を一つずつ確認してください。スケジュール表とタスク一覧を作っておけば、余計な費用やトラブルを抑えやすくなるはずです。

空き家問題と民泊撤退の関係｜放置リスクと次の活用戦略

この記事でわかること

• 民泊撤退に伴うおおよその費用感（原状回復・解約費用など）
• 原状回復の負担範囲の基本と、貸主・借主どちらがどこまで負担するかの考え方
• 空き家化を防ぐための出口戦略（賃貸転用・マンスリー化・買取再販モデル）

総務省調査：空き家900万戸・空き家率13.8%が示す放置リスク

民泊を撤退した後、「とりあえず空き家のまま様子を見る」という判断は、想像以上にリスクが大きくなりつつあります。背景にあるのが、日本全体の空き家急増です。

総務省が公表した「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％とされています。また、そのうち賃貸用や売却用などの用途がない住宅が「その他の住宅」に分類されています。いわば使い道のない空き家で、約385万戸に達していると報告されています※。この数字は統計にとどまりません。個々の民泊物件にも影響する環境変化です。

空き家が長期放置されると、具体的には次のようなリスクが発生します。

• 不法侵入・不法占拠：人目のない建物は狙われやすく、侵入や居座り、器物損壊が起こりやすい
• 放火・犯罪への悪用：夜間に人の出入りがないと、放火や違法薬物の保管など犯罪インフラとして使われる恐れがある
• 不法投棄・景観悪化：敷地内にゴミが捨てられ、近隣からの苦情や行政指導に発展しやすい
• 老朽化・倒壊リスク：屋根や外壁の劣化が進行する危険性があります。台風や地震時の倒壊・飛散といった「管理不全空き家」問題につながるおそれもあります。

空き家問題に取り組む不動産事業者も、こうした放置リスクを背景に「空き家の流通・利活用」を進めています。たとえば株式会社アルバリンクは、自社の取り組みとして「これまで空き家を買い取り、個人投資家へ販売する『買取再販モデル』を通じて、空き家流通の促進に取り組んできた」と説明しています。そのうえで、新たに民泊運営事業に参入したと公表しました[2]。

総務省の統計と、アルバリンクのような事業者の情報を合わせると、次のような流れが見えてきます。

• 空き家は今後さらに増加する可能性が高い。単に持ち続けるだけでは価値が目減りしやすい
• 一方で、空き家を仕入れて再生・転用するプレーヤーは増えている

民泊撤退後の物件を放置するかどうか。ここでの判断が、将来の資産価値とリスク負担を左右します。これが撤退コストの核心。

※総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」結果概要より

民泊をやめた後に空き家化を防ぐ3つの活用選択肢

民泊撤退後に空き家化を避けるには、出口戦略として少なくとも次の3パターンを比較検討しておきたいところです。

1. 一般賃貸への転用
   住宅宿泊事業（民泊）から通常の賃貸住宅に切り替える方法です。旅館業許可を返上し、必要に応じて原状回復工事を行います。そのうえで賃貸仲介会社に募集を依頼する流れです。民泊仕様の間取りや家具付きという強みを生かせます。「家具・家電付き賃貸」「社宅向け」などターゲットを絞ると、空室期間を短くしやすいはずです。
   賃貸転用のメリットは、収益のブレが小さい点です。安定的なキャッシュフローを確保しやすくなります。ただ、家賃相場に引っ張られるため、民泊時代より利回りが下がる可能性もあります。

2. マンスリー・中長期滞在型への転換
   旅行者向けの短期民泊から、1か月以上の中長期滞在者向けにシフトする方法です。すでに家具・家電・インターネット環境が整っている物件なら、マンスリーマンションやコリビングとして活用しやすい形だと言えます。
   コロナ禍以降、テレワークやワーケーション需要の高まりが続いています。地方でも「数週間〜数か月単位で住み替える層」が増えているエリアが出てきました。マンスリー専用サイトや法人向け社宅代行会社と組む方法もあります。民泊より手間を抑えつつ、一般賃貸より高い利回りを狙える余地もある選択肢です。

3. 買取再販モデルを活用した売却
   自分で次の用途を決めきれない場合があります。また、老朽化や立地の問題で賃貸・マンスリー転用が難しいケースもあるでしょう。こうしたときは「民泊買取業者」や空き家買取業者への売却も選択肢になります。
   こうした事業者は、空き家や低収益物件を自社で買い取るケースが多いです。そのうえで、民泊や簡易宿所、別の投資用不動産として再生します。運営後に再販する「買取再販モデル」をとることが一般的です[1][2]。一般のエンドユーザー向け仲介よりも売却額は抑えられる傾向があります。ただ、現況のまま早期に現金化できる点は大きなメリットです。空き家として抱え続けるリスクと固定費をゼロにできる可能性があります。

これら3パターンを検討するときの基本的な考え方は、「その物件のポテンシャルと、自分が取りたいリスク・手間のバランスをどう設計するか」です。収益性を優先するのか。空室リスクを極力抑えるのか。完全撤退して資金を次の投資に回すのか。事業ポートフォリオ全体の中で位置づけを決めると、判断しやすくなるはずです。判断の分かれ目はここ。

たとえば、都内で3室の民泊を運営していたAさん（40代・会社員）のケースがあります。収益悪化をきっかけに撤退を決めましたが、最初は「一度全部更地にしてから考えよう」と迷っていました。最終的には、うち1室を家具付きの一般賃貸、1室をマンスリー、残り1室を空き家買取業者に売却しています。結果として、原状回復費用と撤退費用を賃料収入と売却代金で相殺しつつ、運営の手間も大幅に減らせたといいます。実務の肌感覚。

空き家買取再販モデルを活用した即時現金化の実例

空き家の買取・再生ビジネスは、すでに具体的な実績が積み上がっています。その一例が、名古屋の不動産会社・株式会社Trusteeによる空き家再生です。

同社はPR TIMESのプレスリリースで、築20年以上の空き家を買い取り、民泊として再生・運営したと公表しています。その結果、「月間売上約60万円、稼働率100%」を達成したとされています[1]。さらに、2026年3月から買取エリアを東海全域に拡大すると発表しました。「年間20件の空き家活用を目指す」とも述べており[1]、空き家を積極的に仕入れて収益物件化していく姿勢がうかがえます。

アルバリンクも「これまで空き家を買い取り、個人投資家へ販売する『買取再販モデル』を通じて、空き家流通の促進に取り組んできた」と説明しています[2]。そのうえで民泊運営へ参入したと公表しました。Trustee とアルバリンクの事例から、次の点が見て取れます。

• 空き家は条件次第で民泊や投資用不動産として再生されうる「仕入れ対象」になっている
• 専門事業者にとってはビジネスチャンスであり、所有者にとっては「出口」として機能し得る

民泊撤退を考えるオーナーにとって重要なのは、「自分の物件がどのタイプの買取再販プレーヤーにとって魅力的か」を見極めることです。たとえば次のようなイメージになります。

• すでに民泊運営中で、レビューや稼働データが蓄積されている物件なら、民泊買取業者や民泊M&Aプレーヤーの検討対象になりやすい
• 老朽化が進んだ戸建てや地方物件なら、空き家専門の買取再販会社が得意とするケースが多い

総務省の統計が示すように、空き家は増え続けています。一方で、Trustee やアルバリンクのように空き家を積極的に引き取る事業者も増加傾向です。次のような戦略をとることで、民泊撤退時のリスクとコストを抑えやすくなります。

• 無理に自力で再生しようとして時間と資金を失う前に、「現況のまま売却」も含めた複数のシナリオを同時並行で検討する

民泊撤退＝即「損切り」と考える必要はありません。空き家問題の一次情報と買取再販モデルの具体事例を踏まえつつ、賃貸転用・マンスリー転換・買取売却の3ルートを組み合わせることも可能です。物件ごとに最適な出口を設計しやすくなるはずです。

よくある質問（FAQ）

Q1：賃貸物件で民泊をしていた場合、原状回復はどこまで必要ですか？

原状回復の基本ルールは、2020年4月施行の改正民法第621条と、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・平成23年）で整理されている内容にもとづきます。民法621条では、借主は賃借物に生じた損傷を原状に復する義務を負う一方、「通常の使用及び収益によって生じた損耗や経年変化」については原状回復義務を負わないと明記しています（e-Gov法令検索・民法621条）。

国交省ガイドラインも、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、通常損耗や経年劣化は貸主負担としています（国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』）。

民泊では不特定多数のゲスト利用により「通常の使用」の範囲が一般住居用より狭く判断されがちです。壁紙の大きな汚れ、床の深い傷、設備の破損などは借主負担となる可能性が高くなります。どこまで直すかは、賃貸借契約書の特約と入居時の状態を示す写真やチェックリストが重要です。退去前にオーナー側と負担範囲をすり合わせておくと、トラブルを抑えやすくなります。

Q2：原状回復費用を支払う資金がない場合はどうすればよいですか？

原状回復費用をすぐに用意できない場合、「現況のまま売却」や事業譲渡という選択肢を検討できます。民泊買取業者や空き家専門の買取再販会社は、室内が傷んだ状態でも自社で改装する前提で買い取るケースが多くなります。

たとえば株式会社Trustee は、築20年以上の空き家を買い取り、自社で民泊化して月間売上約60万円・稼働率100％を達成したと公表したうえで、「2026年3月より買取エリアを東海全域に拡大し、年間20件の空き家活用を目指す」としています[1]。株式会社アルバリンクも空き家を買い取り、個人投資家への販売という「買取再販モデル」で流通を促進してきたと説明し、その延長線上で民泊運営事業に参入したと発表しています[2]。

このように、原状回復が重荷になる状態でも、買取再販プレーヤーに引き渡すことで自ら多額の修繕費を出さずに撤退・資金回収を図るルートが存在します。賃貸物件であれば、オーナーと協議のうえ「原状回復費用分を売却代金や敷金精算で調整できないか」を早めに相談することも一案です。

Q3：廃業届を出さずに放置するとどうなりますか？

民泊新法（住宅宿泊事業法）や旅館業法にもとづき届出・許可を取得している場合、営業をやめる際には廃止届や廃業届の提出が求められます。住宅宿泊事業法では、事業をやめたときは遅滞なくその旨を都道府県知事等に届け出る義務があるとされ（住宅宿泊事業法第6条関連）、放置したままにすると「帳簿の備付け義務違反」「報告義務違反」と同様に行政指導や業務停止命令、過料の対象となる可能性があります。

旅館業法でも、営業者は営業を廃止したときは10日以内に届け出なければならないと規定されており（旅館業法第3条、第7条など）、無届けのまま放置すると、実態として営業していなくても名簿管理や衛生管理など各種義務を果たしていない状態とみなされるおそれがあります。

実務面でも、廃業後に別用途へ転用・売却する際に許可や届出の状態が整理されていないと、手続きが滞ることが多くなります。撤退を決めた段階で「運営停止日」「廃業届提出日」「許可証返納日」をスケジュール化しておくと安心です。

Q4：赤字の民泊でも買取・事業譲渡はできますか？

赤字だからといって、必ずしも買取や事業譲渡が不可能になるわけではありません。民泊買取業者や投資家が評価するポイントは、現オーナーの損益より「立地」「物件スペック」「許可の有無」「将来の収益ポテンシャル」であることが多くなります。

前述のTrustee やアルバリンクの事例のように、彼らは空き家や低収益物件を買い取り、自社のノウハウで民泊化・再生して収益化を図るモデルをとっています[1][2]。現オーナーの運営が赤字でも、旅館業許可や住宅宿泊事業の届出が整っており、一定期間の稼働実績やレビューが蓄積されていれば、「改善余地がある案件」と評価されることがあります。

逆に、法令違反リスクが高い無許可営業や、近隣トラブルの履歴はディスカウント要因です。赤字物件であっても、収支表や稼働率、単価の推移、清掃や運営オペレーションの内容を整理し、「何がネックで赤字になっているのか」を第三者に説明できる状態にしておくと、買取・事業譲渡の交渉が進みやすくなります。

Q5：撤退費用を最小化するには何から始めればよいですか？

撤退コストを抑えるうえで重要なのは、「いきなり工事を発注しない」ことです。国交省ガイドラインや改正民法621条が示すように、「通常損耗・経年劣化は貸主負担」「故意・過失など通常の使用を超える損耗が借主負担」という大枠があります[1][2]。まずは現況を詳細に記録し、負担範囲を整理する必要があります。

具体的なステップは次の通りです。

1. 室内や設備の状態を写真とメモで記録し、入居時の状態と比較する
2. 原状回復の範囲についてオーナー側の見解と国交省ガイドラインを照らし合わせながらすり合わせる
3. 工務店や原状回復専門業者から複数の見積もりを取り、同時に「現況のまま売却」「民泊M&A」などの出口も打診しておく

空き家や傷みのある物件でも買い取る業者が存在することは、Trustee やアルバリンク各社の公表資料からも確認できます[1][2]。原状回復工事に踏み切る前に「売却して撤退するルート」がどの程度使えるのかを見極めることで、総コストを大きく下げられる可能性があります。

まとめ

民泊の撤退では、原状回復費用を中心に50〜150万円程度のコストが発生しがちです。ただし、出口戦略の取り方次第で「支出を抑える」どころか「現金を残して撤退」することも可能です。

本記事で見てきたように、まずは原状回復の法的な範囲を正しく理解し、写真記録や契約書の特約確認、相見積もりなどで不当な請求を防ぐことが重要です。さらに、廃業だけでなく買取や事業譲渡、運営代行への切り替えといった複数の選択肢を比較検討すれば、撤退リスクを抑えながら、次の投資やライフプランへ資金と時間を振り向けやすくなります。

早めに現状を数値で把握し、自分にとって最適な「出口」を設計することが、民泊事業をトータルで成功させる鍵と言えるでしょう。